양도소득세 계산기 (주택)
집을 팔 때 내는 양도세를 계산합니다. 2026년 5월 10일 이후 양도분 기준(다주택 중과 재개)입니다. 조정대상지역: 서울 25개 구 전체, 경기 과천·광명·의왕·하남·구리, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지·기흥, 화성 동탄구.
양도소득세 기본세율 (2026년)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만 ~ 5,000만원 | 15% | 1,260,000원 |
| 5,000만 ~ 8,800만원 | 24% | 5,760,000원 |
| 8,800만 ~ 1.5억원 | 35% | 15,440,000원 |
| 1.5억 ~ 3억원 | 38% | 19,940,000원 |
| 3억 ~ 5억원 | 40% | 25,940,000원 |
| 5억 ~ 10억원 | 42% | 35,940,000원 |
| 10억원 초과 | 45% | 65,940,000원 |
주택 보유 1년 미만 70%, 2년 미만 60%. 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p(2026.5.10 이후 양도). 지방소득세는 양도소득세의 10%.
장기보유특별공제율
| 보유기간 | 일반 (표1) | 1세대1주택 보유분 |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% |
| 10년 | 20% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% |
1세대1주택은 거주기간 공제(2년 8%, 3년부터 연 4%, 최대 40%)를 더해 최대 80%. 정부의 2026년 세법개정안에는 2028년부터 1주택 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 내용이 있으나, 국회 통과 전이라 반영하지 않았습니다.
⚠️ 일반적인 주택 양도를 가정한 추정치입니다. 상속·증여 주택, 분양권·입주권, 겸용주택, 중과 제외 주택, 감면 주택 등은 결과가 다를 수 있으니 신고 전 세무사나 국세청 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
자주 묻는 질문
1세대 1주택 비과세 조건은?
양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 가지고 있고, 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요)했다면 양도가액 12억원까지 양도소득세가 없습니다. 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다.
12억 넘는 1주택은 어떻게 계산하나요?
양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액만 과세 대상입니다. 15억에 팔고 차익이 10억이면 10억 × 3/15 = 2억에만 세금이 붙고, 여기서 장기보유특별공제(최대 80%)를 뺍니다.
장기보유특별공제는 얼마나 되나요?
3년 이상 보유하면 받습니다. 일반은 3년 6%에서 1년마다 2%씩 늘어 15년 이상 30%입니다. 1세대1주택이고 2년 이상 거주했다면 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 공제됩니다.
다주택자 양도세 중과는 다시 적용되나요?
네. 2022년부터 이어진 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료돼, 그 이후 조정대상지역 주택을 팔면 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 + 30%p가 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 지방 저가주택 등 중과 제외 주택이 있으니 세무 상담을 받아 보세요.
일시적 2주택은 어떻게 하나요?
새 집을 산 뒤 기존 집을 3년 안에 팔면 1주택으로 보아 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 2026년 10월 1일부터 조정대상지역 집을 가진 사람이 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역에서 새 집을 산 경우에는 2년 안에 팔아야 합니다. 이 경우 계산기에서 보유 주택 수를 "1주택"으로 두고 계산하세요.
2027년에 중과가 완화된다던데요?
정부의 2026년 세법개정안(2026.9 국회 제출)에는 2년 이상 보유 주택의 중과 가산세율을 2027년 +5%p·+10%p, 2028년 +10%p·+15%p로 낮추고 2029년 원래대로 돌리는 내용이 있습니다. 통과되면 2026년 5월 10일 이후 중과로 낸 세금도 2027년 세율로 다시 계산해 환급한다는 계획입니다. 국회 통과 전이라 이 계산기는 현행 세율(+20%p·+30%p)로 계산합니다.
양도세 신고는 언제 하나요?
양도일(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 합니다. 예를 들어 6월 15일에 잔금을 받았다면 8월 31일까지입니다. 비과세라도 12억 초과 고가주택은 신고해야 합니다.
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득세, 법무사 비용, 취득·양도 시 중개수수료, 새시·확장 같은 자본적 지출이 들어갑니다. 도배·장판 같은 단순 수리비는 인정되지 않습니다. 영수증이나 계좌이체 증빙을 꼭 보관하세요.